DUPLA GARANTIA NOS CONTRATOS DE LOCAÇÃO

Visando a redução ou eliminação do risco de inadimplemento, é comum verificar a prática de solicitação de dupla garantia em contratos de locação. Porém, tal prática é ilegal.

A Lei 8.245/91, comumente conhecida como Lei do Inquilinato, no artigo 37 dispõe sobre as modalidades de garantia que podem ser exigidas em um contrato de locação, quer seja, caução (de bem móvel ou imóvel), fiança, seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundos de investimento.

No parágrafo único do citado artigo consta que “é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação”, constituindo contravenção penal. Assim, a lei não dá margem para interpretações diversas, senão pela impossibilidade de exigência de dupla garantia ao locatário.

Outra atitude abusiva por parte do locador é quando se exige a apresentação da matrícula de imóvel do fiador como garantia.

A fiança é uma garantia pessoal concedida por terceiro em favor do locador, podendo ser concedida no próprio contrato ou em documento apartado, já que o afiançado/locatário não participa desta relação. Tal garantia é prestada com base na confiança que tem o fiador em seu afiançado e pautada na solvabilidade daquele. Não há que se falar, portanto, que o fiador dê em garantia este ou aquele bem móvel ou imóvel de sua propriedade. O patrimônio do fiador/garantidor poderá ser apenas levantado, pesquisado ou consultado a fim de saber se o mesmo tem condições financeiras de arcar com eventual obrigação inadimplida pelo locatário/afiançado, mas nunca ficam seus bens adstritos, vinculados ao cumprimento da obrigação.

Desta forma, a exigência tanto de fiador quanto de uma garantia real (caução de bem imóvel) é ilegal, constituindo, ainda, contravenção penal, punível com prisão simples de 05 dias a 06 meses ou multa de 3 a 12 meses do valor do último aluguel, conforme preceitua o inciso II do art. 43 da Lei 8.245/91.

Além disso, os Tribunais pátrios entendem que a duplicidade de garantias torna inválida a garantia prestada em excesso, anulando qualquer vantagem ao locador ou à administradora do imóvel.

Biografia:

Dra. Amanda Silva Martins, formada pela Universidade Estadual de Londrina, pós-graduada em Direito Civil, Processo Civil e Consumidor pelo IDCC, integrante da equipe Magnago, Augusto e Custódio Advogados Associados. Atua nas áreas de Direito Imobiliário, Civil e Consumidor.